Ипотека: жизнь после смерти

Рынок ипотечного кредитования от глубокого падения может спасти госпрограмма субсидирования ипотеки. Однако программа распространяется только на новостройки, а рынок вторичного жилья по итогам 2015 года ожидает серьезный спад. К таким выводам пришли участники круглого стола "Ипотека в условиях кризиса", организованного порталом Банки.ру и Национальным рейтинговым агентством.

Первичный рынок приходит в себя

Рынок ипотечного кредитования начал восстанавливаться после того, как была запущена госпрограмма по субсидированию ипотеки, отмечают эксперты круглого стола Банки.ру и Национального рейтингового агентства (НРА) "Ипотека в условиях кризиса". 13 марта 2015 года премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал документ о предоставлении субсидий российским банкам и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на возмещение недополученных доходов по ипотечным кредитам. Субсидии предоставляет Министерство финансов. В рамках программы заемщик до 1 марта 2016 года может приобрести жилье на первичном рынке по ставке 12% годовых. Для этого правительство выделяет из федерального бюджета 20 млрд рублей. Общий объем ипотечных кредитов, которые банки планируют выдать по программе субсидирования ипотеки, может составить до 400 млрд рублей.

Эта сумма может быть не окончательной. Как отметил в ходе круглого стола начальник управления развития департамента инноваций методологии и стандартизации АИЖК Александр Новоселов, на участие в программе заявилось уже 40 кредитных организаций на сумму 550 млрд рублей. По его словам, если банки выйдут за лимит, объем участия в программе может пропорционально сократиться либо финансирование программы будет пересмотрено в сторону увеличения. "Программа является большим подспорьем для всех участников, потому что условия позволяют держать ставки на докризисном уровне", - сказал Новоселов. Он также напомнил, что у АИЖК действует и собственная программа выдачи кредитов на жилье социальным категориям граждан.

По мнению генерального директора НРА Виктора Четверикова, ипотека остается актуальной всегда, независимо от кризисных явлений в экономике. "Спрос на квартиры будет всегда, люди всегда стремятся обеспечить себя жильем, жить отдельно, достойно. Кроме того, квадратные метры всегда дают ощущение надежности и стабильности", - говорит Четвериков.

После так называемого черного вторника 16 декабря 2014 года (ЦБ повысил ключевую ставку до 17% годовых. - Прим. ред.) банки установили фактически заградительные условия по ипотеке. Ставки у большинства игроков составляли 20%. Банк России в марте этого года прогнозировал падение объема выдачи ипотечных кредитов в 2015 году на 50%. Постепенное восстановление ипотечного рынка, считает регулятор, начнется с I квартала 2016 года. По прогнозам ЦБ, в следующем году рост выдач ипотечных кредитов составит 10%. Банкиры признавались, что перспективы ипотеки весьма туманны.

С марта рынок начал восстанавливаться. Так, по данным риелторской компании "Метриум Групп", количество сделок с ипотекой за март 2015 года выросло на 21,4% по сравнению с февралем. "Мы отмечаем, что рынок постепенно восстанавливается. И на него уже вернулись многие из тех банков, которые в начале года временно приостанавливали кредитование вообще или принимали решение по каждой заявке индивидуально, не имея установленной процентной ставки", - комментирует эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Дина Орлова.

Впрочем, госпрограмма хоть и помогает "расшевелить" рынок, но у нее есть определенные ограничения, указывают эксперты. Во-первых, программа распространяется лишь на кредитование новостроек. "Сегодня практически не осталось программ кредитования загородной недвижимости, а тем более земельных участков и коммерческой недвижимости", - отметил первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов.

Есть и другой нюанс.Начальник управления ипотечных продаж Промсвязьбанка Оксана Новикова обратила внимание на то, что банки, участвующие в программе, должны подписаться под определенные объемы ежемесячных выдач кредитов - не менее 300 млн рублей. "Такое ограничение вводит нас в определенный тонус - мы должны подтверждать заявленный объем кредитования. Если мы в течение двух месяцев не предоставляем этот объем, нас автоматически исключают из программы", - говорит Новикова.

"Выполнять такие объемы ипотечного кредитования - 300 миллионов рублей в месяц - некрупным банкам нереально при условии, если нет партнерской сети. Для мелких банков госпрограмма - это больше маркетинговая акция", - считает заместитель начальника управления маркетинга и развития розничных продаж банка "Финсервис" Марина Пашина.

Представители застройщиков, участвовавшие в дискуссии на круглом столе, согласились с тем, что львиная доля рынка приходится на крупнейших государственных игроков - Сбербанк и ВТБ 24. "Половина ипотечных кредитов - это ВТБ и Сбербанк, остальная половина клиентов пользуется акциями", - поясняет ситуацию начальник отдела ипотеки ГК "Мортон" Марат Агзамов. Он отметил, что бренд банка влияет на выбор клиента, а в конечном итоге и на решение застройщика работать с той или иной кредитной организацией. Как правило, застройщики ориентируются на крупные банки.

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова рассказала о том, что государство может сделать определенные послабления для крупных игроков банковского рынка, которые участвуют в программе. Но даже при отсутствии каких-либо "поблажек" Абсолют Банк спокойно реализует требуемые объемы кредитования. "Можно говорить о том, что в апреле мы выполним все объемы. Во-первых, сейчас заканчиваются сроки дорогих депозитов, которые банки массово предлагали в конце 2014-го - начале 2015 года, и у клиентов появляется вопрос принятия решения: оставаться в деньгах дальше или уйти в квадратные метры. Во-вторых, те деньги, которые вышли из банковской системы, - а это большой объем денег в долларах и евро - сейчас тоже возвращаются", - говорит Ушкова.

Вторичный рынок не у дел

Картина на рынке вторичной недвижимости менее радостна, признают эксперты. "Ипотеки на вторичном рынке жилья при ставке 15% практически не существует", - утверждает Татьяна Ушкова. Как заявил на круглом столе Игорь Жигунов, если в начале 2014-го банки предлагали изобилие программ, то уже в конце прошлого года "все сложилось как карточный домик". По его словам, в I квартале 2015 года объем заявок на кредиты на покупку вторичного жилья упал почти вдвое по сравнению с прошлым годом. Но при этом вырос объем заявок от клиентов, которые закладывают имеющееся жилье, чтобы на эти средства приобрести загородный дом или жилье в новостройке.

"По сути, ипотека сегодня выступает лишь инструментом для решения совершенно другой задачи. Речь идет о том, чтобы как-то поддержать строительный сектор и стимулировать спрос населения на рынке новостроек. Для банков это хорошо тем, что есть шанс реализовать спрос на ипотечные кредиты. К тому же государство решает важную проблему текущего спроса и реализации строительных проектов", - рассуждает первый зампред правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов. По его мнению, большой вопрос - будет ли в ближайшей перспективе реализовано адекватное предложение и рыночное условие для ипотечных программ по вторичному рынку жилья.

"Перспектив того, что стоимость объектов вторичной недвижимости пойдет вниз, пока нет. Сегодня продавцам проще снять объект с продажи, чем отдать дешево. К тому же есть прогнозы, что этим летом будет очередная волна сокращений на предприятиях, поэтому брать долгосрочные кредиты люди боятся", - говорит директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина.

По данным Банки.ру, на сегодняшний день ипотечное кредитование, помимо СМП Банка, не возобновили такие игроки, как банки "Мираф", "Уралкапитал", Рост Банк, Старбанк, ОПМ-Банк. "Рынок "вторички" практически неживой. Даже по новостройкам многие банки участвуют в госпрограмме не столько из-за выгоды, сколько из-за того, что боятся потерять клиентов, ведь иначе их перетянут Сбербанк и ВТБ. Сейчас у нас ситуация, как в анекдоте: "Мыши плакали, кололись, но продолжали есть кактус", - поделился мнением представитель банка из топ-30, попросивший не называть его имя.

Перспективы: рост просрочки и надежда на "вторичку"

Одними из серьезных проблем остаются просроченная задолженность заемщиков и, как следствие, "прокисание" кредитных портфелей, указывают банкиры. Игорь Жигунов отмечает, что ипотечные кредиты, выданные в 2014 году, по платежеспособности чувствуют себя хуже по сравнению с потребительскими кредитами. Банки готовы проводить большую работу с заемщиками.

"Безусловно, банк несет на себе обязательство по финансовой грамотности. Периодически к нам приходит клиент, который по доходам проходит. И вроде бы все хорошо, но мы видим, что его профиль может быть рискованным. Наша задача - объяснить, что ипотека - это бремя, что это кредит долгосрочный, который "живет" в среднем 7-15 лет. И клиент должен понимать, во что ввязывается", - раскрывает "кухню" Оксана Новикова из Промсвязьбанка.

Тем не менее банкиры рассчитывают на восстановление рынка при оптимистичном сценарии со второго полугодия 2015 года. Уже понемногу растет уровень одобрения заявок. "Если в начале года уровень одобрения был не больше 50% (для ипотеки это невысокий уровень), то сейчас он приближается к нормальному - около 70% кредитов одобряется. И очень редко когда изменяется запрошенная сумма", - анализирует директор департамента розничных операций Инвестиционного Торгового Банка Эмма Пономарева.

Представители банков считают, что рынок ипотеки на покупку вторичного жилья оживится после понижения ключевой ставки. "Мы ждем 30 апреля (дата предстоящего заседания совета директоров ЦБ. - Прим. ред.) снижения ключевой ставки. Это повлияет сразу на стоимость ресурсов, которые заходят в банковскую систему", - говорит Татьяна Ушкова. По ее словам, эксперты прогнозирует снижение ключевой ставки на 1,5-2 процентных пункта. "Я считаю, если это произойдет, вторичный рынок моментально отреагирует. Потому что у людей есть спрос на вторичное жилье, останавливает только процентная ставка", - резюмирует Ушкова.

Анна БРЫТКОВА, Banki.ru